Nghị Định 91 Thuê Môi Trường Rừng: 7 Quy Định Mới 2026

Nghị định 91/2024/NĐ-CP về thuê môi trường rừng quy định những gì? Doanh nghiệp muốn đầu tư khu du lịch sinh thái trong vườn quốc gia hoặc rừng phòng hộ cần đáp ứng điều kiện nào, giá thuê bao nhiêu và thời hạn thuê tối đa là bao lâu? Đây là những vấn đề pháp lý quan trọng đối với các nhà đầu tư đang nghiên cứu phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và khai thác dịch vụ gắn với bảo tồn tài nguyên rừng.

Ngày 18/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 91/2024/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 156/2018/NĐ-CP hướng dẫn Luật Lâm nghiệp. Văn bản bổ sung nhiều quy định về lựa chọn tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng, xây dựng phương án kinh doanh, xác định giá thuê, ký kết hợp đồng và triển khai dự án du lịch sinh thái trong rừng.

Đến năm 2026, hệ thống quy định tiếp tục được bổ sung bởi Nghị định 183/2025/NĐ-CP, Nghị định 227/2025/NĐ-CP và Nghị định 42/2026/NĐ-CP. Do đó, việc thực hiện dự án phải căn cứ vào Nghị định 156/2018/NĐ-CP trong trạng thái đã được sửa đổi, bổ sung, không chỉ áp dụng riêng quy định năm 2024.

Bài viết dưới đây tổng hợp các quy định quan trọng về thuê môi trường rừng, đặc biệt tập trung vào giá thuê, thời hạn thuê, hồ sơ đăng ký, lựa chọn nhà đầu tư, hợp đồng thuê môi trường rừng, điều kiện xây dựng công trình và trình tự đầu tư dự án du lịch sinh thái năm 2026.

1. Nghị định 91/2024/NĐ-CP quy định gì về thuê môi trường rừng?

Nghị định 91/2024/NĐ-CP là một trong những văn bản quan trọng điều chỉnh hoạt động phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng. Nghị định không thay thế toàn bộ Nghị định 156/2018/NĐ-CP mà sửa đổi, bổ sung một số điều nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý và khai thác giá trị môi trường rừng.

1.1. Căn cứ pháp lý áp dụng năm 2026

Những văn bản quan trọng cần tham khảo bao gồm:

STT	Văn bản pháp luật	Nội dung liên quan
1	Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 và các luật sửa đổi	Quản lý, bảo vệ, phát triển và sử dụng rừng
2	Nghị định 156/2018/NĐ-CP	Văn bản nền tảng hướng dẫn Luật Lâm nghiệp
3	Nghị định 91/2024/NĐ-CP	Sửa đổi quy định về du lịch sinh thái, giá thuê, lựa chọn bên thuê và hợp đồng
4	Nghị định 183/2025/NĐ-CP	Bổ sung quy định về nuôi, trồng, phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng
5	Nghị định 227/2025/NĐ-CP	Tiếp tục sửa đổi, bổ sung Nghị định 156/2018/NĐ-CP
6	Nghị định 42/2026/NĐ-CP	Sửa đổi quy định trong lĩnh vực lâm nghiệp, bao gồm nội dung công trình du lịch sinh thái
7	Pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng và bảo vệ môi trường	Điều chỉnh các thủ tục triển khai dự án

Nghị định 91/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 18/7/2024. Khi triển khai dự án trong năm 2026, chủ đầu tư phải kiểm tra các điều khoản đã được sửa đổi và các quy định chuyển tiếp có liên quan.

1.2. Thuê môi trường rừng là gì?

Theo quy định được bổ sung tại Nghị định 91/2024/NĐ-CP, môi trường rừng là thành phần của hệ sinh thái rừng được hình thành từ các yếu tố tự nhiên như sinh vật, đất, nước, không khí, âm thanh, ánh sáng và những yếu tố vật chất khác ảnh hưởng đến đa dạng sinh học và cảnh quan.

Thuê môi trường rừng để kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái là hình thức tổ chức, cá nhân được sử dụng giá trị cảnh quan và hệ sinh thái rừng theo hợp đồng với chủ rừng nhằm tổ chức hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí phù hợp với quy định pháp luật.

Thuê môi trường rừng không đồng nghĩa với thuê đất rừng, được giao quyền sử dụng đất hoặc được tự do chuyển đổi mục đích sử dụng rừng.

Chủ đầu tư chỉ được khai thác trong phạm vi quyền, nghĩa vụ và mục đích đã được xác định theo hợp đồng, đề án được phê duyệt và các quy định liên quan.

2. Điều kiện được thuê môi trường rừng để đầu tư du lịch sinh thái

Không phải mọi khu vực rừng đều có thể đưa vào khai thác du lịch. Việc cho thuê phải căn cứ vào loại rừng, phân khu chức năng, phương án quản lý rừng bền vững và đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2.1. Điều kiện đối với khu vực rừng cho thuê

Trước khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, chủ rừng cần xác định rõ phạm vi diện tích được phép tổ chức hoạt động du lịch sinh thái.

Các yếu tố cần kiểm tra gồm:

• Loại rừng: rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hoặc rừng sản xuất.

• Phân khu chức năng và tình trạng quản lý.

• Hiện trạng rừng, đa dạng sinh học và các khu vực cần bảo vệ nghiêm ngặt.

• Sự phù hợp với phương án quản lý rừng bền vững.

• Sự phù hợp với đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí đã được phê duyệt.

• Điều kiện tiếp cận, khai thác và khả năng bảo vệ tài nguyên rừng.

Đối với vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên và những khu rừng có giá trị đa dạng sinh học cao, việc xác định vị trí xây dựng, tuyến tham quan và loại hình dịch vụ phải được xem xét theo quy chế quản lý rừng và phân khu chức năng tương ứng.

2.2. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng

Theo quy định về lựa chọn bên thuê được sửa đổi tại Nghị định 91/2024/NĐ-CP, chủ rừng tổ chức xây dựng hồ sơ kỹ thuật làm căn cứ đánh giá, lựa chọn nhà đầu tư.

Những tiêu chí thường được xem xét bao gồm:

Nhóm tiêu chí	Nội dung đánh giá
Năng lực, kinh nghiệm	Năng lực tổ chức và kinh nghiệm trong lĩnh vực liên quan
Phương án kinh doanh	Sản phẩm du lịch, công suất khai thác, tính khả thi
Năng lực tài chính	Nguồn vốn, khả năng huy động và triển khai đầu tư
Giá thuê đề xuất	Tỷ lệ thuê trên doanh thu và mức tiền quy đổi
Bảo vệ tài nguyên rừng	Phương án bảo vệ rừng, PCCCR, bảo tồn đa dạng sinh học
Tiến độ thực hiện	Thời gian hoàn thành thủ tục, đầu tư và đưa dự án vào hoạt động
Xử lý tài sản khi hết hạn	Phương án xử lý công trình và tài sản đã đầu tư

Các tiêu chí phải được thể hiện trong hồ sơ kỹ thuật do chủ rừng xây dựng, phê duyệt và công bố theo quy định.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh đầy đủ năng lực thay vì chỉ nộp một văn bản đề nghị thuê môi trường rừng.

3. Trình tự lựa chọn nhà đầu tư thuê môi trường rừng theo Nghị định 91/2024/NĐ-CP

Việc lựa chọn tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng được thực hiện theo trình tự công khai nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đáp ứng tiêu chí tham gia. Đây là thủ tục thuộc phạm vi tổ chức lựa chọn bên thuê của chủ rừng, cần phân biệt với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

3.1. Công khai thông tin khu vực cho thuê môi trường rừng

Theo quy định sửa đổi tại các điều về du lịch sinh thái của Nghị định 156/2018/NĐ-CP, chủ rừng thực hiện công khai thông tin cho thuê môi trường rừng trong thời gian tối thiểu 30 ngày.

Thông tin công khai cần thể hiện:

• Tên và thông tin chủ rừng.

• Vị trí, diện tích và địa điểm cho thuê.

• Thông tin tóm tắt về đề án du lịch sinh thái đã được phê duyệt.

• Hồ sơ kỹ thuật và các tiêu chí lựa chọn bên thuê.

• Thời gian, địa chỉ và phương thức nộp hồ sơ.

Doanh nghiệp nên chủ động theo dõi thông báo từ chủ rừng và cơ quan quản lý trực tiếp để chuẩn bị hồ sơ trong thời hạn công khai.

3.2. Lập và nộp hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê môi trường rừng lập hồ sơ theo yêu cầu của chủ rừng trong bộ hồ sơ kỹ thuật đã công khai.

Trong thực tế, hồ sơ cần tập trung vào các nội dung sau:

STT	Nhóm tài liệu	Nội dung chủ yếu
1	Văn bản đăng ký	Thông tin nhà đầu tư, nhu cầu và cam kết tham gia
2	Hồ sơ pháp lý	Tư cách pháp nhân hoặc thông tin cá nhân phù hợp
3	Hồ sơ năng lực	Kinh nghiệm và khả năng tổ chức hoạt động
4	Hồ sơ tài chính	Báo cáo tài chính, nguồn vốn và phương án huy động
5	Phương án kinh doanh	Sản phẩm du lịch, doanh thu, chi phí và tiến độ
6	Phương án giá thuê	Tỷ lệ doanh thu và mức giá trị tuyệt đối đề xuất
7	Phương án bảo vệ rừng	Bảo vệ tài nguyên rừng, PCCCR và môi trường
8	Cam kết và hồ sơ khác	Theo tiêu chí công khai của chủ rừng

Danh mục trên là cấu trúc tham khảo phục vụ chuẩn bị hồ sơ. Thành phần và yêu cầu cụ thể phải căn cứ vào hồ sơ kỹ thuật của từng đợt lựa chọn bên thuê.

3.3. Đánh giá và lựa chọn nhà đầu tư

Chủ rừng tổ chức đánh giá hồ sơ đăng ký trên cơ sở các tiêu chí đã công khai.

Trường hợp chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện, chủ rừng có thể tiến hành đàm phán và ký hợp đồng theo quy định.

Trường hợp có từ hai tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện trở lên, chủ rừng lựa chọn bên có kết quả đánh giá hồ sơ cao nhất theo tiêu chí của hồ sơ kỹ thuật, trong đó giá thuê là một yếu tố xem xét.

Sau khi lựa chọn, chủ rừng báo cáo kết quả đến cơ quan quản lý cấp trên trực tiếp để theo dõi, chỉ đạo và giám sát.

4. Giá thuê môi trường rừng theo Nghị định 91/2024/NĐ-CP là bao nhiêu?

Giá thuê là một trong những nội dung quan trọng nhất khi xây dựng phương án tài chính cho dự án du lịch sinh thái. Nghị định 91/2024/NĐ-CP quy định nguyên tắc tính giá theo tỷ lệ doanh thu và phải quy đổi thành giá trị tuyệt đối để làm căn cứ đánh giá, ký hợp đồng.

4.1. Giá thuê môi trường rừng tối thiểu 1% doanh thu

Đối với hoạt động thuê môi trường rừng để kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, mức giá thuê không được thấp hơn 1% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê môi trường rừng.

Tỷ lệ cụ thể do các bên xác định thông qua phương án đề xuất, quá trình lựa chọn và hợp đồng ký kết, nhưng phải bảo đảm mức tối thiểu theo quy định.

Giá thuê không được mặc định là 1% cho mọi dự án. Nhà đầu tư có thể đề xuất mức cao hơn và chủ rừng đánh giá theo tiêu chí của hồ sơ kỹ thuật.

4.2. Công thức tính tiền thuê môi trường rừng

Tiền thuê môi trường rừng tính theo tỷ lệ doanh thu có thể biểu diễn:

Tiền thuê theo doanh thu = Tổng doanh thu thuộc phạm vi hợp đồng × Tỷ lệ giá thuê

Tuy nhiên, hợp đồng còn phải ghi nhận mức tiền tuyệt đối làm căn cứ thanh toán tối thiểu.

Trường hợp số tiền tính theo doanh thu thực tế thấp hơn mức tiền tuyệt đối đã ghi trong hợp đồng, bên thuê vẫn phải thanh toán ít nhất bằng mức tiền tuyệt đối đó theo quy định.

Vì vậy, khi lập phương án tài chính, doanh nghiệp cần tính toán đồng thời doanh thu dự kiến, tỷ lệ giá thuê và mức tiền thuê tối thiểu trong hợp đồng.

4.3. Ví dụ tính tiền thuê môi trường rừng

Giả sử một doanh nghiệp dự kiến đầu tư khu du lịch sinh thái trong phạm vi thuê môi trường rừng, có các chỉ tiêu giả định:

Chỉ tiêu	Giá trị
Diện tích thuê	100 ha
Doanh thu năm đầu	80 tỷ đồng
Tỷ lệ giá thuê đề xuất	1,2%
Tiền thuê tính theo doanh thu năm đầu	960 triệu đồng

Cách tính:

80 tỷ đồng × 1,2% = 960 triệu đồng/năm.

Nếu hợp đồng quy định mức tiền tuyệt đối tối thiểu là 900 triệu đồng/năm và doanh thu thực tế chỉ đạt 60 tỷ đồng thì:

60 tỷ đồng × 1,2% = 720 triệu đồng.

Trong giả định này, doanh nghiệp vẫn phải thanh toán tối thiểu 900 triệu đồng/năm theo hợp đồng.

Nếu doanh thu thực tế cao hơn, số tiền thuê được xác định theo tỷ lệ doanh thu và cơ chế đã thỏa thuận.

Các số liệu trên chỉ nhằm minh họa phương pháp tính, không phải giá thuê được phê duyệt cho một địa điểm thực tế.

4.4. Tiền thuê được tính từ thời điểm nào?

Theo Mẫu hợp đồng cho thuê môi trường rừng tại Phụ lục IA ban hành kèm theo Nghị định 91/2024/NĐ-CP, tiền thuê được tính kể từ khi hoạt động kinh doanh của bên thuê phát sinh doanh thu; bên thuê phải cam kết thời gian đưa hoạt động vào khai thác có doanh thu theo hồ sơ đăng ký.

Điều này không có nghĩa doanh nghiệp được tự ý kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư hoặc chậm đưa dự án vào khai thác.

Tiến độ đầu tư, thời điểm phát sinh doanh thu và nghĩa vụ thanh toán cần được quy định rõ trong hồ sơ đăng ký và hợp đồng thuê môi trường rừng.

5. Thời hạn thuê môi trường rừng tối đa bao nhiêu năm?

Thời hạn thuê môi trường rừng có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng hoàn vốn của dự án du lịch sinh thái. Nghị định 91/2024/NĐ-CP quy định thời hạn thuê, việc đánh giá hợp đồng định kỳ và điều kiện xem xét gia hạn.

5.1. Thời hạn thuê tối đa 30 năm

Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, thời gian thuê môi trường rừng không quá 30 năm.

Trong thời gian thực hiện hợp đồng, chủ rừng và bên thuê phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ, đồng thời bảo đảm việc sử dụng môi trường rừng đúng mục đích.

Định kỳ 5 năm, việc thực hiện hợp đồng được tổ chức đánh giá theo quy định.

5.2. Điều kiện gia hạn hợp đồng thuê môi trường rừng

Khi hết thời hạn thuê, nếu bên thuê thực hiện đúng hợp đồng và có nhu cầu tiếp tục khai thác, chủ rừng xem xét kéo dài thời hạn cho thuê.

Thời gian gia hạn không quá hai phần ba thời gian thuê lần đầu.

Ví dụ, nếu hợp đồng thuê lần đầu có thời hạn 30 năm thì thời gian có thể được xem xét gia hạn tối đa là 20 năm.

Việc gia hạn không phải quyền tự động của bên thuê mà phải được xem xét theo điều kiện pháp luật và kết quả thực hiện hợp đồng.

5.3. Các nội dung quan trọng của hợp đồng thuê môi trường rừng

Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ phạm vi sử dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn thuê, phương án giá thuê và trách nhiệm bảo vệ rừng.

Đặc biệt, các bên cần làm rõ:

• Vị trí, diện tích và hiện trạng rừng bàn giao.

• Thời hạn thuê và tiến độ đưa dự án vào hoạt động.

• Tỷ lệ giá thuê và mức tiền thuê tuyệt đối.

• Phương thức thanh toán và cơ chế xác định doanh thu.

• Trách nhiệm quản lý, bảo vệ rừng và phòng cháy, chữa cháy rừng.

• Quyền quản lý tài sản do nhà đầu tư hình thành.

• Phương án xử lý công trình, tài sản khi hết hợp đồng.

• Các trường hợp điều chỉnh, chấm dứt hoặc xử lý vi phạm hợp đồng.

Trước khi ký hợp đồng, chủ rừng phải kiểm kê, thống kê hiện trạng tài nguyên rừng để làm căn cứ bàn giao và quản lý, giám sát.

6. Những quy định mới được bổ sung bởi các nghị định năm 2025–2026

Sau Nghị định 91/2024/NĐ-CP, Chính phủ tiếp tục sửa đổi, bổ sung Nghị định 156/2018/NĐ-CP nhằm hoàn thiện các cơ chế về quản lý rừng, sử dụng môi trường rừng và phát triển hoạt động kinh tế dưới tán rừng. Các thay đổi cần được xác định đúng phạm vi để tránh nhầm lẫn giữa du lịch sinh thái và các hoạt động sản xuất lâm nghiệp khác.

6.1. Nghị định 183/2025/NĐ-CP: Bổ sung cơ chế thuê môi trường rừng trồng cây dược liệu

Nghị định 183/2025/NĐ-CP được ban hành ngày 01/7/2025, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025.

Nội dung đáng chú ý là bổ sung quy định về nuôi, trồng, phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất.

Theo Điều 32g được bổ sung, đối với chủ rừng là tổ chức, hoạt động cho thuê môi trường rừng để nuôi, trồng, phát triển và thu hoạch cây dược liệu phải thực hiện công khai lựa chọn bên thuê theo quy định.

Mức giá cho thuê môi trường rừng đối với hoạt động này không thấp hơn 5% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Thời gian thuê theo chu kỳ cây trồng nhưng không quá 10 năm; khi đáp ứng điều kiện, có thể được xem xét gia hạn theo quy định.

Đây là cơ chế riêng cho hoạt động cây dược liệu, không được áp dụng mức 5% để thay thế mức tối thiểu 1% đối với dự án du lịch sinh thái chỉ vì hai hoạt động đều sử dụng môi trường rừng.

6.2. Nghị định 227/2025/NĐ-CP: Tiếp tục sửa đổi quy định về lâm nghiệp

Nghị định 227/2025/NĐ-CP ban hành và có hiệu lực ngày 16/8/2025, tiếp tục sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 156/2018/NĐ-CP.

Văn bản này có nội dung liên quan đến các quy định quản lý rừng, phân loại và những hoạt động lâm nghiệp tương ứng.

Khi lập hồ sơ thuê môi trường rừng trong năm 2026, nhà đầu tư cần đối chiếu quy định hiện hành về loại rừng, hiện trạng rừng và phương án quản lý để bảo đảm dự án phù hợp.

Không nên hiểu rằng Nghị định 227/2025/NĐ-CP thay thế toàn bộ quy trình lựa chọn bên thuê, giá thuê và thời hạn thuê du lịch sinh thái đã được quy định tại Nghị định 91/2024/NĐ-CP.

6.3. Nghị định 42/2026/NĐ-CP: Cập nhật điều kiện xây dựng công trình du lịch sinh thái

Nghị định 42/2026/NĐ-CP ban hành và có hiệu lực ngày 26/01/2026, sửa đổi một số nghị định trong lĩnh vực lâm nghiệp và kiểm lâm.

Đáng chú ý, nghị định sửa đổi quy định về công trình phục vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng.

Theo quy định được sửa đổi tại điểm c khoản 1 Điều 24 Nghị định 156/2018/NĐ-CP, quy mô, vật liệu, chiều cao, thời gian tồn tại và mật độ công trình được xác định trong đề án du lịch sinh thái được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các diện tích được tính trong giới hạn công trình bao gồm cả sân, quảng trường, đường giao thông nội bộ có chiều rộng trên 1,5 m, công trình cấp điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải, viễn thông và bãi đỗ xe.

Tổng diện tích công trình không vượt quá 5% diện tích trong hợp đồng hợp tác, liên kết hoặc cho thuê môi trường rừng đối với trường hợp thuộc phạm vi quy định này.

Trường hợp đề xuất vượt tỷ lệ, UBND cấp tỉnh có văn bản đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận theo quy định.

6.4. So sánh các nghị định liên quan

Văn bản	Nội dung trọng tâm	Lưu ý áp dụng
Nghị định 91/2024/NĐ-CP	Thuê môi trường rừng để du lịch sinh thái, giá thuê, thời hạn và hợp đồng	Giá tối thiểu 1% doanh thu, thời hạn tối đa 30 năm
Nghị định 183/2025/NĐ-CP	Cây dược liệu trong rừng	Cơ chế riêng, giá tối thiểu 5% doanh thu, thời hạn tối đa 10 năm
Nghị định 227/2025/NĐ-CP	Bổ sung các quy định quản lý lâm nghiệp	Đối chiếu những điều khoản liên quan đến khu rừng cụ thể
Nghị định 42/2026/NĐ-CP	Điều kiện công trình và các quy định lâm nghiệp sửa đổi	Lưu ý giới hạn diện tích công trình du lịch sinh thái

Đối với dự án kết hợp du lịch sinh thái và nuôi, trồng cây dược liệu, cần đánh giá riêng các nội dung kinh doanh và cơ chế thuê phù hợp, không gộp hai mục đích để tự lựa chọn mức giá thấp hơn.

7. Thuê môi trường rừng được xây dựng những công trình gì?

Một trong những vấn đề nhà đầu tư quan tâm nhất là khả năng xây dựng công trình lưu trú, nhà hàng, đường giao thông, bãi đỗ xe và các hạng mục phụ trợ. Tuy nhiên, thuê môi trường rừng không đồng nghĩa mọi loại công trình đều được xây dựng trên toàn bộ diện tích hợp đồng.

7.1. Các công trình có thể được xem xét trong dự án

Tùy loại rừng, phân khu chức năng và đề án du lịch sinh thái được phê duyệt, dự án có thể nghiên cứu bố trí các hạng mục như:

• Nhà đón tiếp và hướng dẫn du khách.

• Công trình giới thiệu hệ sinh thái, giáo dục môi trường.

• Tuyến đường tham quan, đường mòn sinh thái.

• Chòi quan sát, điểm dừng chân và công trình phụ trợ.

• Công trình nghỉ dưỡng, lưu trú đáp ứng điều kiện quy định.

• Công trình cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải và chất thải.

• Bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật phục vụ khai thác.

Danh mục nêu trên chỉ là các nhóm công trình có thể được nghiên cứu. Việc xây dựng thực tế phải được xem xét theo khu vực rừng, loại công trình và các quyết định phê duyệt có liên quan.

7.2. Giới hạn tỷ lệ diện tích xây dựng công trình

Đối với trường hợp áp dụng giới hạn 5% theo Nghị định 42/2026/NĐ-CP, nhà đầu tư cần tính toán đầy đủ diện tích công trình phục vụ du lịch sinh thái.

Ví dụ, khu vực thuê môi trường rừng có diện tích 100 ha.

Nếu thuộc phạm vi giới hạn 5%, tổng diện tích công trình tối đa theo nguyên tắc chung là:

100 ha × 5% = 5 ha, tương đương 50.000 m².

Tuy nhiên, kết quả này chỉ thể hiện giới hạn tỷ lệ. Diện tích thực tế được phép xây dựng còn phụ thuộc vào phân khu chức năng, hiện trạng rừng, phương án bố trí công trình và đề án du lịch sinh thái được phê duyệt.

Không được hiểu rằng cứ thuê 100 ha môi trường rừng là đương nhiên được xây dựng 50.000 m² công trình.

7.3. Thuê môi trường rừng có được xây dựng bungalow không?

Công trình lưu trú, nghỉ dưỡng dạng bungalow có thể được xem xét nếu phù hợp với loại rừng, phân khu chức năng, đề án du lịch sinh thái và những yêu cầu pháp luật về xây dựng.

Đối với các vị trí dưới tán rừng, công trình cần đáp ứng quy định về vật liệu, kết cấu, khả năng tháo dỡ, ảnh hưởng đến sinh trưởng cây rừng và cảnh quan tự nhiên.

Đặc biệt, không thể sử dụng hợp đồng thuê môi trường rừng làm căn cứ duy nhất để xây dựng bungalow.

Chủ đầu tư phải hoàn thiện các thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường và thủ tục có liên quan theo quy định.

8. Quy trình thực hiện dự án thuê môi trường rừng năm 2026

Để triển khai dự án du lịch sinh thái, doanh nghiệp cần thực hiện hai nhóm công việc: lựa chọn và ký hợp đồng thuê môi trường rừng theo pháp luật lâm nghiệp; đồng thời hoàn thiện những thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường và các điều kiện kinh doanh theo quy định.

8.1. Trình tự các bước thực hiện

Bước	Công việc	Cơ quan hoặc đơn vị liên quan	Kết quả
1	Khảo sát vị trí, hiện trạng và điều kiện khu rừng	Chủ rừng, nhà đầu tư	Báo cáo khảo sát
2	Kiểm tra phương án quản lý rừng bền vững và đề án du lịch sinh thái	Chủ rừng, cơ quan quản lý	Xác định phạm vi có thể khai thác
3	Chủ rừng lập, phê duyệt và công khai hồ sơ lựa chọn bên thuê	Chủ rừng	Thông báo lựa chọn
4	Nhà đầu tư lập hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng	Nhà đầu tư	Bộ hồ sơ đăng ký
5	Đánh giá và lựa chọn bên thuê	Chủ rừng	Kết quả lựa chọn
6	Kiểm kê hiện trạng, đàm phán và ký hợp đồng	Chủ rừng, bên thuê	Hợp đồng thuê môi trường rừng
7	Thực hiện thủ tục đầu tư và các thủ tục liên quan theo quy định	Nhà đầu tư, cơ quan có thẩm quyền	Quyết định, văn bản pháp lý tương ứng
8	Lập, thẩm định hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng khi thuộc đối tượng	Nhà đầu tư, cơ quan có thẩm quyền	Hồ sơ xây dựng phù hợp
9	Thực hiện thủ tục môi trường và điều kiện xây dựng trước khi thi công, vận hành	Nhà đầu tư	Hồ sơ pháp lý môi trường, xây dựng
10	Triển khai đầu tư, nghiệm thu và tổ chức hoạt động	Nhà đầu tư, chủ rừng	Công trình, hoạt động kinh doanh hợp pháp

Một số công việc có thể chuẩn bị song song, nhưng trình tự nộp và phê duyệt phải tuân thủ điều kiện tiên quyết của từng thủ tục.

8.2. Hợp đồng thuê môi trường rừng có thay thế chấp thuận chủ trương đầu tư không?

Không. Hợp đồng thuê môi trường rừng là căn cứ xác lập quyền, nghĩa vụ giữa chủ rừng và bên thuê theo pháp luật lâm nghiệp.

Việc dự án có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hay không cần xác định theo pháp luật đầu tư hiện hành, căn cứ loại dự án, quy mô, địa điểm và những tiêu chí liên quan.

Tương tự, việc ký hợp đồng thuê không tự động thay thế thủ tục xây dựng, bảo vệ môi trường hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng rừng trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

8.3. Dự án thuê môi trường rừng có phải lập ĐTM không?

Việc lập báo cáo đánh giá tác động môi trường phụ thuộc vào nhóm dự án, quy mô, đặc điểm địa điểm và các tiêu chí phân loại theo pháp luật bảo vệ môi trường.

Đối với dự án thuộc diện phải thực hiện ĐTM, chủ đầu tư cần tổ chức đánh giá các tác động đến hệ sinh thái, đa dạng sinh học, đất, nguồn nước và các hoạt động du lịch dự kiến.

Trong giai đoạn vận hành, dự án có thể phải thực hiện giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường tùy trường hợp pháp luật quy định.

Việc có đề án du lịch sinh thái được phê duyệt không đồng nghĩa dự án được miễn nghĩa vụ môi trường.

9. Những lưu ý pháp lý khi lập dự án du lịch sinh thái thuê môi trường rừng

Để hạn chế rủi ro đầu tư, doanh nghiệp cần đánh giá đồng thời tính phù hợp pháp lý, khả năng triển khai công trình và hiệu quả tài chính. Những sai sót trong giai đoạn chuẩn bị có thể làm phát sinh chi phí điều chỉnh thiết kế hoặc ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn của dự án.

9.1. Không nhầm lẫn thuê môi trường rừng với thuê đất

Việc thuê môi trường rừng cho phép khai thác những giá trị phù hợp của môi trường và cảnh quan rừng theo hợp đồng.

Nhà đầu tư không được mặc nhiên coi diện tích thuê là quỹ đất thương mại được tự do xây dựng, chuyển nhượng hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Đặc biệt, các phương án san gạt địa hình, mở đường, xử lý cây rừng hoặc xây dựng công trình kiên cố phải được rà soát theo quy định chuyên ngành.

9.2. Xác định khả năng hoàn vốn theo thời hạn hợp đồng

Đối với dự án du lịch sinh thái có tổng vốn đầu tư lớn, thời hạn thuê ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn và hiệu quả tài chính.

Khi lập dự án đầu tư, cần tính toán doanh thu dự kiến, chi phí vận hành, nghĩa vụ tiền thuê môi trường rừng, chi phí bảo vệ rừng và đầu tư hạ tầng.

Phương án tài chính nên xem xét cả tình huống doanh thu thấp hơn dự kiến nhưng vẫn phải thanh toán mức tiền thuê tuyệt đối tối thiểu theo hợp đồng.

9.3. Ưu tiên phương án khai thác gắn với bảo tồn rừng

Dự án cần lấy bảo vệ hệ sinh thái và cảnh quan tự nhiên làm nguyên tắc xuyên suốt.

Các công trình nên được bố trí phù hợp địa hình, hạn chế san gạt, giữ lại cây rừng hiện trạng, kiểm soát nước thải, chất thải rắn và thực hiện đầy đủ công tác phòng cháy, chữa cháy rừng.

Việc khai thác du lịch chỉ bền vững khi không làm suy giảm chức năng sinh thái, đa dạng sinh học và khả năng phát triển tự nhiên của rừng.

Kết luận

Nghị định 91/2024/NĐ-CP về thuê môi trường rừng đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc lựa chọn nhà đầu tư, xác định giá thuê, ký kết hợp đồng và triển khai hoạt động du lịch sinh thái trong rừng. Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, những nội dung cần lưu ý gồm mức giá thuê tối thiểu 1% doanh thu, thời hạn thuê tối đa 30 năm và đánh giá hợp đồng định kỳ 5 năm.

Đến năm 2026, các quy định tiếp tục được bổ sung bởi Nghị định 183/2025/NĐ-CP, Nghị định 227/2025/NĐ-CP và Nghị định 42/2026/NĐ-CP. Đặc biệt, cơ chế thuê môi trường rừng để trồng cây dược liệu và các giới hạn công trình du lịch sinh thái cần được xác định riêng, tránh áp dụng nhầm giữa các hoạt động.

Để thực hiện dự án đúng quy định, nhà đầu tư cần kiểm tra hiện trạng rừng, đề án du lịch sinh thái được phê duyệt, hồ sơ lựa chọn bên thuê và các nghĩa vụ về đầu tư, xây dựng, bảo vệ môi trường trước khi triển khai xây dựng hoặc tổ chức kinh doanh.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 91 thuê môi trường rừng

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp của doanh nghiệp khi tìm hiểu thủ tục thuê môi trường rừng. Các câu trả lời tập trung vào những quy định quan trọng nhất và các vấn đề dễ nhầm lẫn khi áp dụng trong năm 2026.

Nghị định 91/2024/NĐ-CP có còn hiệu lực năm 2026 không?

Có. Nghị định 91/2024/NĐ-CP vẫn là văn bản sửa đổi, bổ sung quan trọng của Nghị định 156/2018/NĐ-CP. Tuy nhiên, cần đối chiếu những quy định đã được sửa đổi, bổ sung tiếp theo bởi các nghị định có liên quan.

Giá thuê môi trường rừng để làm du lịch sinh thái tối thiểu bao nhiêu?

Theo quy định được sửa đổi tại Nghị định 91/2024/NĐ-CP, giá thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí không thấp hơn 1% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Thời hạn thuê môi trường rừng tối đa bao nhiêu năm?

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, thời hạn thuê không quá 30 năm. Hợp đồng được đánh giá định kỳ 5 năm và có thể được xem xét gia hạn theo điều kiện pháp luật.

Thuê môi trường rừng để trồng cây dược liệu có áp dụng giá 1% không?

Không. Theo Nghị định 183/2025/NĐ-CP, hoạt động thuê môi trường rừng để nuôi, trồng, phát triển và thu hoạch cây dược liệu theo cơ chế riêng có mức giá tối thiểu 5% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Thuê 100 ha môi trường rừng có được xây dựng 5 ha công trình không?

Không đương nhiên. Tỷ lệ 5% chỉ là giới hạn theo điều khoản áp dụng đối với nhóm công trình tương ứng. Diện tích thực tế được xây dựng còn phụ thuộc vào loại rừng, phân khu chức năng, đề án được phê duyệt và các yêu cầu pháp luật khác.

Có hợp đồng thuê môi trường rừng thì được xây dựng bungalow ngay không?

Không. Công trình bungalow phải phù hợp với đề án du lịch sinh thái, vị trí được phép xây dựng và các quy định về đầu tư, xây dựng, lâm nghiệp và môi trường.

Có bắt buộc công khai lựa chọn nhà đầu tư thuê môi trường rừng không?

Đối với trường hợp lựa chọn bên thuê thuộc quy định của Nghị định 91/2024/NĐ-CP, chủ rừng phải thực hiện công khai thông tin lựa chọn trong thời gian tối thiểu 30 ngày.

Đơn vị nào ký hợp đồng thuê môi trường rừng?

Hợp đồng được ký giữa chủ rừng có thẩm quyền cho thuê môi trường rừng và tổ chức, cá nhân được lựa chọn theo quy định. Trước khi ký, chủ rừng phải thực hiện kiểm kê, thống kê hiện trạng rừng để làm căn cứ bàn giao.

Hợp đồng thuê môi trường rừng có thay thế quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư không?

Không. Hai thủ tục có căn cứ và mục đích quản lý khác nhau. Dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hay không phải được xác định theo pháp luật đầu tư hiện hành.