LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ: TRUNG TÂM DƯỠNG LÃO DRAGON PHÚC LỘC
Xã Phúc Lộc – Thành phố Hà Nội**

1. Giới thiệu chung

Trong bối cảnh Việt Nam bước vào thời kỳ già hóa dân số với tốc độ nhanh nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, nhu cầu về các mô hình trung tâm dưỡng lão, chăm sóc sức khỏe và phục hồi chức năng cho người cao tuổi đang gia tăng mạnh mẽ. Tại Hà Nội, đa phần các cơ sở chăm sóc hiện có có quy mô nhỏ, chưa đạt chuẩn quốc tế, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa tạo được hệ sinh thái chăm sóc toàn diện. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hình thành các trung tâm dưỡng lão quy mô lớn, bài bản, tích hợp y tế – chăm sóc – dịch vụ – phục hồi chức năng – cộng đồng, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người cao tuổi.

Dự án Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc được đề xuất đầu tư tại xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội, với tổng diện tích 120.340 m² (12,034 ha). Đây là một trong những dự án có quy mô lớn tại khu vực, định hướng trở thành mô hình điểm cấp thành phố và tiến tới chuẩn quốc tế về chăm sóc người cao tuổi. Việc nghiên cứu, lập dự án đầu tư mang ý nghĩa quan trọng nhằm đánh giá tính khả thi về pháp lý, kỹ thuật, tài chính và tác động xã hội, từ đó làm cơ sở trình các cấp có thẩm quyền xem xét phê duyệt.

2. Sự cần thiết đầu tư dự án

Xu hướng xã hội hóa dịch vụ chăm sóc người cao tuổi đang trở thành một trong các trụ cột của phát triển an sinh xã hội. Hà Nội hiện có tốc độ già hóa dân số cao, dân số trên 60 tuổi chiếm tỷ lệ lớn và tiếp tục tăng theo từng năm. Tuy nhiên, số lượng cơ sở dưỡng lão đạt tiêu chuẩn chất lượng còn hạn chế, đặc biệt thiếu các trung tâm có không gian sinh thái, kết hợp y tế cao cấp, phục hồi chức năng và dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn.

Mặt khác, xã Phúc Lộc đang định hướng phát triển kinh tế gắn với du lịch sinh thái – du lịch tâm linh – du lịch trải nghiệm. Việc hình thành Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc không chỉ đáp ứng nhu cầu xã hội mà còn phù hợp xu thế phát triển của địa phương, góp phần tạo điểm nhấn du lịch kết hợp chăm sóc sức khỏe, nâng cao hình ảnh và lợi thế cạnh tranh của thành phố trong khu vực.

Ngoài ra, sự gia tăng thu nhập, thay đổi cấu trúc gia đình, áp lực công việc tại đô thị dẫn đến nhu cầu gửi người cao tuổi vào các trung tâm chất lượng cao ngày càng nhiều. Dự án đáp ứng đúng nhu cầu và định hướng chiến lược phát triển xã hội bền vững của Nhà nước.

3. Mục tiêu đầu tư

Dự án Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc hướng tới ba nhóm mục tiêu chính:

1. Mục tiêu xã hội – nhân văn:
   Xây dựng một mô hình chăm sóc người cao tuổi toàn diện, chuyên nghiệp, nhân văn; giảm áp lực cho gia đình và xã hội; đóng góp vào hệ thống an sinh xã hội bền vững của Hà Nội.

2. Mục tiêu kinh tế – đầu tư:
   Hình thành tổ hợp dịch vụ dưỡng lão – y tế – phục hồi chức năng – nghỉ dưỡng – cộng đồng, vận hành theo mô hình tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo hiệu quả đầu tư, khai thác dài hạn và có khả năng mở rộng theo nhu cầu thị trường.

3. Mục tiêu phát triển bền vững:
   Ứng dụng mô hình kiến trúc xanh, công nghệ quản lý hiện đại, hệ thống chăm sóc sức khỏe thông minh (AI – IoT), hạn chế tác động môi trường và tạo công ăn việc làm cho lao động địa phương.

4. Quy mô và cơ cấu sử dụng đất

Tổng diện tích đất dự kiến sử dụng: 120.340 m² (12,034 ha), bao gồm:

• Khu nhà ở dưỡng lão trung cấp

• Khu dưỡng lão tiêu chuẩn cao cấp

• Khu y tế – phục hồi chức năng – điều trị

• Khu dịch vụ chăm sóc đặc biệt, chăm sóc bán trú – nội trú

• Khu nhà cộng đồng, khu sinh hoạt chung, câu lạc bộ

• Khu thương mại – dịch vụ – hỗ trợ

• Công viên cảnh quan, hồ nước, không gian sinh thái

• Hạ tầng giao thông nội bộ, bãi xe, kỹ thuật

Cơ cấu sử dụng đất được bố trí theo mô hình đô thị chăm sóc sức khỏe tích hợp, tạo sự kết nối giữa các phân khu bằng các tuyến đường dạo bộ, hành lang sinh thái, cây xanh và mặt nước, tăng cường chất lượng sống và phục hồi chức năng tự nhiên.

5. Nội dung nghiên cứu lập dự án đầu tư

Quá trình lập dự án được thực hiện theo các nội dung chính sau:

5.1. Nghiên cứu hiện trạng và điều kiện tự nhiên

Phân tích điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn của khu đất nhằm đánh giá khả năng xây dựng, các yêu cầu về xử lý nền móng, khả năng thoát nước, nguy cơ sạt lở hoặc ảnh hưởng từ thời tiết. Đồng thời, xem xét hiện trạng hệ thống hạ tầng giao thông kết nối với trung tâm Hà Nội và các khu vực lân cận.

5.2. Phân tích nhu cầu thị trường

Nghiên cứu thị trường dưỡng lão tại Hà Nội và toàn quốc cho thấy:

• Nhu cầu chăm sóc dài hạn tăng bình quân 7–10%/năm.

• Đối tượng có khả năng chi trả cao ngày càng nhiều.

• Thiếu nguồn cung cao cấp, đặc biệt ở ngoại thành gần trung tâm.

• Các dịch vụ y tế – phục hồi chức năng theo tiêu chuẩn quốc tế đang có sức hút lớn.

Điều này khẳng định tiềm năng lớn cho dự án Dragon Phúc Lộc.

5.3. Phương án kiến trúc – quy hoạch

Dự án định hướng phát triển theo triết lý “chăm sóc toàn diện trong không gian xanh”, sử dụng mật độ xây dựng thấp, phân khu chức năng linh hoạt, không gian mở, tiếp cận thiên nhiên tối đa.

Phương án thiết kế bao gồm:

• Các khối công trình 2–5 tầng, thân thiện môi trường

• Hệ thống vườn trị liệu, đường dạo dưỡng sinh

• Hồ cảnh quan điều tiết nước mưa

• Khu phục hồi chức năng kết hợp vật lý trị liệu, thủy trị liệu

• Nhà cộng đồng đa năng đáp ứng sinh hoạt văn hóa và giao lưu

5.4. Phương án công nghệ – kỹ thuật

Ứng dụng:

• Hệ thống chăm sóc sức khỏe thông minh (Smart Healthcare)

• Hệ thống báo cháy – chữa cháy đạt chuẩn QCVN và TCVN

• Năng lượng mặt trời bổ trợ

• Quản lý vận hành bằng phần mềm kết nối bệnh án điện tử

• Hệ thống xử lý nước thải đạt QCVN 14:2008/BTNMT

5.5. Phương án tổ chức hoạt động và dịch vụ

Dự kiến cung cấp các dịch vụ:

• Chăm sóc toàn diện 24/7

• Chăm sóc y tế – phục hồi chức năng chuyên sâu

• Dịch vụ dưỡng sinh, thiền trị liệu

• Dịch vụ bán trú – nội trú

• Dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp theo tuần, tháng

• Chương trình hoạt động cộng đồng, giải trí và văn hóa

5.6. Đánh giá tác động xã hội – môi trường

Dự án mang lại nhiều tác động tích cực:

• Giảm tải cho các bệnh viện tuyến trung ương

• Tạo việc làm cho lao động địa phương

• Góp phần xây dựng hình ảnh du lịch chăm sóc sức khỏe của xã Phúc Lộc

• Nâng cao chất lượng sống và an sinh xã hội thủ đô

Tác động môi trường được kiểm soát bởi hệ thống xử lý nước thải, thu gom rác thải, thiết kế kiến trúc xanh, hành lang cây xanh nhằm giảm tiếng ồn và bụi.

5.7. Phân tích tài chính – hiệu quả đầu tư

Nội dung phân tích bao gồm:

• Tổng mức đầu tư xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí vận hành

• Dự báo doanh thu từ các gói dịch vụ (cơ bản – trung cấp – cao cấp)

• Chi phí khấu hao, chi phí nhân sự, chi phí y tế

• Các chỉ số hiệu quả: IRR, NPV, thời gian hoàn vốn

• Phương án huy động vốn theo tỷ lệ vốn chủ sở hữu và vốn vay

Kết quả dự kiến cho thấy dự án có khả năng thu hồi vốn ổn định trong dài hạn nhờ nhu cầu bền vững và mô hình vận hành tối ưu hóa.

6. Tính phù hợp với quy hoạch và pháp lý

Dự án phù hợp với:

• Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội Thành phố Hà Nội

• Quy hoạch sử dụng đất tại xã Phúc Lộc

• Định hướng phát triển dịch vụ an sinh xã hội

• Các chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực y tế – chăm sóc người cao tuổi

• Quy định của Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ Môi trường 2020

Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm: văn bản đề xuất chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu yêu cầu), báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường, thiết kế cơ sở, quy hoạch chi tiết và thủ tục đất đai.

7. Kết luận

Dự án Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc là mô hình đầu tư có ý nghĩa chiến lược đối với thành phố Hà Nội, vừa đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội, vừa tạo ra giá trị kinh tế – nhân văn – du lịch bền vững. Quy mô 12,034 ha kết hợp hệ sinh thái y tế – chăm sóc – phục hồi chức năng – nghỉ dưỡng – cộng đồng mang lại một chuẩn mực mới cho dịch vụ chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam. Việc lập dự án đầu tư là bước đi cần thiết, làm cơ sở trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, triển khai đầu tư và vận hành trong tương lai.