Xin cấp giấy phép xây dựng

THỦ TỤC XIN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
(Áp dụng cho công trình công nghiệp, dân dụng và công cộng)

sự cần thiết của giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng (GPXD) là một trong các thủ tục pháp lý quan trọng nhất đối với mọi công trình xây dựng mới, cải tạo hoặc mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt là các công trình công nghiệp, dân dụng và công cộng. GPXD thể hiện sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch, kiến trúc, môi trường, phòng cháy chữa cháy và các yêu cầu kỹ thuật liên quan, nhằm đảm bảo công trình được xây dựng đúng quy hoạch, phù hợp tiêu chuẩn, an toàn và tránh tranh chấp pháp lý về sau.

Đối với doanh nghiệp đầu tư công trình công nghiệp hoặc công trình dân dụng quy mô lớn, thủ tục xin cấp GPXD còn đóng vai trò then chốt để:

• Hợp thức hóa dự án trước khi triển khai xây dựng.
• Là điều kiện tiên quyết để được ngân hàng giải ngân vốn đầu tư xây dựng.
• Tránh bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm trong xây dựng.
• Góp phần minh bạch hồ sơ và đảm bảo an toàn pháp lý trong quá trình đầu tư.

Do đó, việc hiểu rõ quy định pháp luật, trình tự, thành phần hồ sơ và quy trình giải quyết thủ tục cấp phép là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ đầu tư và đơn vị tư vấn.

II. Căn cứ pháp lý điều chỉnh thủ tục cấp phép xây dựng

Thủ tục xin cấp GPXD hiện hành được điều chỉnh bởi các văn bản pháp lý quan trọng sau:

1. Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
2. Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024, sửa đổi và bổ sung một số điều về thẩm quyền cấp phép và thành phần hồ sơ.
3. Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng, áp dụng đối với bản vẽ, mẫu đơn và quy chuẩn kỹ thuật.
4. Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các tiêu chuẩn – quy chuẩn liên quan.

Theo quy định, cơ quan có thẩm quyền cấp phép gồm:

• UBND cấp tỉnh: cấp GPXD cho công trình cấp I, II, công trình tôn giáo, di tích, công trình quy mô lớn, công trình công cộng quan trọng.
• UBND cấp huyện: cấp GPXD cho công trình dân dụng cấp III, IV, nhà ở riêng lẻ đô thị.
• UBND cấp xã: tiếp nhận hồ sơ và chuyển cấp có thẩm quyền đối với công trình nhà ở nhỏ lẻ, tuỳ theo phân cấp quản lý.

III. Đối tượng phải xin cấp giấy phép xây dựng

Các công trình bắt buộc xin GPXD gồm:

• Công trình công nghiệp: nhà xưởng, kho, nhà máy, trạm kỹ thuật.
• Công trình dân dụng: nhà ở, văn phòng, khách sạn, cơ sở thương mại.
• Công trình công cộng: trường học, bệnh viện, trung tâm dịch vụ.

Ngoại lệ không phải xin phép gồm:

• Công trình bí mật nhà nước.
• Công trình xây dựng khẩn cấp.
• Công trình trong khu công nghiệp đã có quy hoạch và thiết kế được phê duyệt tổng thể.
• Công trình sửa chữa nhỏ không làm thay đổi kết cấu chịu lực.

Mọi công trình thuộc diện bắt buộc phải xin phép nếu thi công không phép đều bị xử phạt và buộc tháo dỡ.

IV. Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp GPXD cho công trình công nghiệp, dân dụng và công cộng bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

• Theo mẫu thống nhất của Bộ Xây dựng.
• Ghi đầy đủ thông tin chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, loại công trình, quy mô và nội dung đề nghị cấp phép.

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất hợp pháp.
• Bản sao chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính đối chiếu.

3. Bản đồ khảo sát địa hình, vị trí xây dựng

• Áp dụng nơi chưa có bản đồ địa chính chính thức.
• Do tổ chức có chức năng đo đạc lập, tỷ lệ phù hợp với quy mô đất.

4. Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng

Theo quy định:

• Tổng mặt bằng công trình tỷ lệ 1/200 – 1/500.
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt tỷ lệ 1/100 – 1/200.
• Bản vẽ móng, sơ đồ thoát nước mưa, nước thải tỷ lệ 1/100 – 1/200.
• Giải pháp kết cấu – kiến trúc – cấp thoát nước – PCCC.

Chú ý: Đây phải là bộ bản vẽ thiết kế được đơn vị có đủ năng lực thiết kế lập và có chữ ký chủ trì thiết kế theo quy định.

5. Hai bộ hồ sơ thiết kế được nộp

• Chủ đầu tư nộp đúng 02 bộ bản vẽ, theo yêu cầu của Nghị định 175/2024.
• Một bộ được lưu tại cơ quan cấp phép, một bộ được đóng dấu hoàn công trả lại chủ đầu tư.

6. Các hồ sơ chuyên ngành khác (nếu có)

Tùy loại công trình:

• Văn bản thẩm duyệt thiết kế PCCC.
• Văn bản thẩm tra thiết kế công trình.
• Hồ sơ môi trường: Báo cáo ĐTM hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường.
• Hồ sơ đấu nối hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp nước, thoát nước.

Những tài liệu này là điều kiện để hồ sơ được xem xét hợp lệ.

V. Quy trình nộp hồ sơ và xử lý cấp phép xây dựng

Quy trình cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo các bước sau:

1. Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo Mục IV và nộp:

• Tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc tỉnh.
• Hoặc nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công (đối với địa phương áp dụng).

Hồ sơ gồm 02 bộ theo quy định.

2. Kiểm tra và tiếp nhận

Ngay khi tiếp nhận:

• Cơ quan cấp phép kiểm tra thành phần hồ sơ.
• Nếu hồ sơ thiếu, hướng dẫn bằng văn bản để bổ sung trong 05 ngày.
• Nếu hợp lệ, cấp giấy biên nhận hồ sơ.

3. Thẩm định và kiểm tra thực địa

Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ:

• Cơ quan cấp phép tổ chức thẩm định thiết kế.
• Kiểm tra đối chiếu quy hoạch và chỉ giới xây dựng.
• Xem xét hiện trạng thực địa (đối với công trình lớn).

Nếu cần xin ý kiến các cơ quan chuyên ngành:

• Các bên liên quan phải trả lời trong tối đa 12 ngày làm việc.
• Nếu không trả lời đúng hạn được xem là đồng ý (nguyên tắc “im lặng là đồng ý”).

4. Cấp giấy phép xây dựng

Sau khi hoàn tất thẩm định:

• Cơ quan cấp phép cấp GPXD trong tối đa 20 ngày làm việc.
• Trường hợp hồ sơ phức tạp có thể gia hạn thêm nhưng không quá 10 ngày, và phải có thông báo bằng văn bản.

Nội dung GPXD bao gồm:

• Vị trí xây dựng.
• Quy mô và cốt cao độ.
• Chỉ giới xây dựng.
• Giải pháp kiến trúc.
• Thời gian hiệu lực của giấy phép.

5. Trả kết quả và hướng dẫn sau khi cấp phép

Chủ đầu tư nhận:

• GPXD
• Bộ bản vẽ thiết kế có dấu xác nhận của cơ quan cấp phép

Đồng thời được hướng dẫn:

• Thủ tục thông báo khởi công.
• Trách nhiệm tuân thủ nội dung giấy phép.
• Quy định về thay đổi thiết kế trong giai đoạn thi công.

VI. Trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi được cấp giấy phép

Chủ đầu tư phải:

• Khởi công đúng thời hạn ghi trong GPXD.
• Thi công theo đúng nội dung trong giấy phép.
• Xin điều chỉnh GPXD nếu thay đổi thiết kế cơ bản.
• Niêm yết giấy phép tại công trình trong suốt quá trình thi công.
• Chịu trách nhiệm pháp lý khi thi công sai giấy phép.

VII. Những vướng mắc thường gặp và lưu ý quan trọng

1. Hồ sơ thiết kế thiếu chữ ký chủ trì hoặc đơn vị không đủ năng lực.
2. Giấy tờ đất không phù hợp với quy hoạch xây dựng.
3. Không có hồ sơ môi trường hoặc PCCC theo quy định.
4. Thời gian bổ sung hồ sơ kéo dài do thiếu tài liệu.
5. Quy hoạch thay đổi trong quá trình nộp hồ sơ.

Chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ các yêu cầu để rút ngắn thời gian thẩm định.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho các công trình công nghiệp, dân dụng và công cộng là quy trình pháp lý bắt buộc, được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo sự tuân thủ quy hoạch, an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường và các yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật.

Việc lập hồ sơ chính xác, đầy đủ và tuân thủ đúng quy trình nộp – thẩm định – cấp phép giúp chủ đầu tư:

• Rút ngắn thời gian cấp phép.
• Tránh phát sinh chi phí và rủi ro pháp lý.
• Tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai dự án và giải ngân vốn.

1. Căn cứ pháp lý và phạm vi áp dụng

Việc cấp giấy phép xây dựng (GPXD) được quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03 / 3 / 2021 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30 / 12 / 2024 và các văn bản hướng dẫn như Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng

 Các công trình công nghiệp, dân dụng và công cộng thuộc đối tượng bắt buộc xin cấp GPXD trước khi khởi công thi công xây dựng mới, cải tạo, mở rộng.

Cơ quan cấp GPXD là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy theo cấp công trình, theo Điều 51 Nghị định 175/2024/NĐ‑CP

2. Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Theo các quy định hiện hành, hồ sơ đề nghị cấp GPXD cho công trình xây dựng mới loại công nghiệp, dân dụng, công cộng cần có các thành phần chính như sau:

1.    Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định

2.    Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất: Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu, theo quy định

3.    Bản đồ đo đạc, vị trí khu đất do cơ quan đo đạc có tư cách pháp nhân lập, tại nơi chưa có bản đồ địa chính.

4.    Bản vẽ thiết kế xây dựng, bao gồm:

o   Tổng mặt bằng công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/200 – 1/500, kèm họa đồ vị trí công trình thể hiện số lô, thửa đất, ranh lộ giới

o   Mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 – 1/200.

o   Mặt bằng móng, sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, chất thải; tỷ lệ 1/100 – 1/200.

5.    Hai (2) bộ hồ sơ thiết kế xây dựng được nộp (chủ đầu tư phải nộp 02 bộ bản vẽ) theo quy định mới cập nhật

6.    Các thủ tục chuyên ngành phụ thuộc nếu có yêu cầu, gồm: giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy, báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế, kết quả thủ tục bảo vệ môi trường nếu dự án thuộc đối tượng

3. Quy trình nộp hồ sơ và cấp phép

3.1 Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ nêu tại mục 2 và nộp 02 bộ (hoặc quy định theo địa phương) cho cơ quan có thẩm quyền: bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh tùy trường hợp

3.2 Kiểm tra và thẩm định hồ sơ

·        Cơ quan tiếp nhận tiến hành kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ thiếu, hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung

·        Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định, kiểm tra thực địa (đối với công trình lớn) nếu cần

·        Khi hồ sơ liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên ngành (môi trường, phòng cháy chữa cháy, giao thông…), các cơ quan liên quan có tối đa 12 ngày làm việc để trả lời ý kiến. Nếu không trả lời, được coi là đồng ý

3.3 Cấp giấy phép xây dựng

·        Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng trong thời hạn tối đa 20 ngày đối với công trình tùy theo quy mô

·        Trường hợp cần xem xét thêm, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày và phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết

4. Những điểm cập nhật mới nổi bật

·        Việc nộp 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng là quy định bắt buộc từ ngày 30/12/2024 trong Nghị định 175/2024/NĐ‑CP

·        Bản đồ đo đạc vị trí khu đất vẫn được yêu cầu trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc điều kiện đo đạc thiếu.

·        Thủ tục bảo vệ môi trường và phòng cháy chữa cháy được yêu cầu trước khi cấp GPXD nếu công trình thuộc đối tượng.

·        Thẩm quyền cấp thay đổi rõ ràng: UBND cấp tỉnh cấp công trình lớn; cấp huyện cấp nhà ở riêng lẻ và công trình nhỏ

5. Lưu ý về các giấy tờ và bản vẽ

·        Giấy tờ quyền sử dụng đất: Bản sao cần được công chứng hoặc bản chính được mang theo để đối chiếu khi nộp.

·        Bản vẽ thiết kế:

o   Tổng mặt bằng: thể hiện rõ lô đất, ranh giới, số thửa, lộ giới.

o   Mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt công trình: tổ chức rõ chức năng mỗi tầng, kích thước chính.

o   Mặt bằng móng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật: thoát nước mưa, xử lý nước thải, xử lý chất thải phải thể hiện rõ ràng để cơ quan cấp phép đánh giá đầy đủ.

·        Bản đồ đo đạc: sử dụng khi chưa có bản đồ địa chính, đảm bảo đo đạc pháp lý và thể hiện đúng hiện trạng.

·        Các giấy tờ chuyên ngành (PCCC, môi trường): nếu công trình bị ảnh hưởng lớn đến an toàn hoặc môi trường, chủ đầu tư cần chuẩn bị và xin ý kiến trước khi nộp hồ sơ GPXD.

6. Trường hợp đặc biệt

·        Công trình theo tuyến: ngoài hồ sơ chung, cần có văn bản chấp thuận vị trí và phương án tuyến hoặc quyết định thu hồi đất nếu có

·        Sửa chữa, cải tạo công trình: hồ sơ đề nghị cấp GPXD sửa chữa, cải tạo yêu cầu bổ sung bản vẽ hiện trạng và ảnh chụp hiện trạng công trình và lân cận, hồ sơ thiết kế sửa chữa

7. Thời gian và lệ phí

·        Thời gian giải quyết hồ sơ tối đa là 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ (đối với công trình công nghiệp, dân dụng công cộng) hoặc 15‑20 ngày tùy từng trường hợp

·        Lệ phí cấp giấy phép xây dựng do địa phương quy định và có mức khác nhau theo loại công trình

8. Hậu quả khi không xin giấy phép xây dựng

Theo điểm a khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ‑CP, cá nhân tổ chức thi công xây dựng công trình khi phải cấp GPXD theo quy định mà không xin sẽ bị xử phạt hành chính từ:

·        60‑80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ

·        80‑100 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn hoặc công trình khác

·        120‑140 triệu đồng đối với công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế‑kỹ thuật

9. Quy trình chi tiết từng bước

1.    Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin cấp GPXD, giấy tờ quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế, bản đồ vị trí.

2.    Nộp 02 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận thuộc UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

3.    Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, hướng dẫn bổ sung nếu chưa đủ.

4.    Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiến hành thẩm định, kiểm tra thực địa nếu cần, lấy ý kiến các cơ quan chuyên môn (PCCC, môi trường) trong thời hạn tối đa 12 ngày.

5.    Cấp giấy phép xây dựng nếu hồ sơ đáp ứng; trường hợp chưa đủ thì thông báo lý do và thời hạn bổ sung.

6.    Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư được phép khởi công xây dựng theo nội dung giấy phép và bản vẽ thiết kế được duyệt.

10. Kết luận

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với công trình công nghiệp, dân dụng và công cộng là bước pháp lý đầu tiên và bắt buộc trước khi khởi công thi công. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bản vẽ thiết kế, giấy tờ đất đai, bản đồ vị trí và thực hiện đúng quy trình sẽ giúp rút ngắn thời gian cấp phép và tránh rủi ro pháp lý. Bản cập nhật từ Nghị định 175/2024/NĐ‑CP nhấn mạnh việc nộp 02 bộ bản vẽ thiết kế và bổ sung yêu cầu chuyên ngành (PCCC, môi trường), đồng thời phân cấp rõ cơ quan cấp phép theo loại công trình.

Chủ đầu tư và đơn vị thiết kế, thi công cần lưu ý tuân thủ đầy đủ quy định này để đảm bảo công trình được cấp phép hợp pháp, thi công đúng pháp luật và quản lý xây dựng được thực hiện nghiêm túc.

1. ông trình Công nghiệp, dân dụng, công cộng :
   Gồm cÓ (2 bộ) : 
   1. Đơn xin cấp GPXD 
   2. Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao không có chứng thực thì phải kèm theo bản chính để đối chiếu) một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. 
   3. Bản đồ đo đạc vị trí khu đất do cơ quan có tư cách pháp nhân đo đạc lập (tại những nơi chưa có bản đồ địa chính). 
   4. Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình gồm có:
   - Tổng mặt bằng công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/200 - 1/500 ; kèm theo họa đồ vị trí công trình có thể hiện số lô, ranh thửa đất và ranh lộ giới. 
   - Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 - 1/200.

   CÔNG TY CP TV ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

   ĐT: (08) 35146426 - (028) 22142126  – Fax: (028) 39118579 - Hotline: 0903 649 782

   Địa chỉ trụ sở chính: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định. TP.HCM 

   Địa chỉ văn phòng đại diện: Chung cư B1- Số 2 Đường Trường Sa, Phường Gia Định. TP.HCM

   Website: www.khoanngam.net;  www.lapduan.com; www.minhphuongcorp.net;

   Email: nguyenthanhmp156@gmail.com ; thanhnv93@yahoo.com.vn